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    超详细的地产策划方案分享

    2018-04-09 16:27:45 阅读 10893次 0 标签: 地产策划 作者: 陈先生12121
     在商业地产销售发展日益成熟的的今天,房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期的营销策划必不可少,而且必须做到位。

    超详细的地产策划方案分享

      
      ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业,将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
      
      ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁,是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米,根据目前的建筑设计建议方案,项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成,总建筑面积约为15 000余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米,商业裙楼建筑面积约8 500平方米,塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
      
      经过前期的市场调研分析,本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想,结合目前项目现状,本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析,从营销策划的角度出发,对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
      
      一、项目营销总体策略
      
      营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升项目的附加价值,获取项目的最大利润,并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略,可以简述为“五个一”,即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
      
      二、项目营销目标方针
      
      根据本项目“五个一”的总体营销策略,拟订本项目的营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
      
      1. 树立一个新锐概念:休闲式购物商业。
      
      2. 倡导一个财富理念:创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
      
      3. 提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。
      
      4. 启动一个前卫市?。撼缟小按赐缎陨桃?、休闲式购物”,摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束,主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体,让其体验到休闲模式的商业环境,购物主题明确。
      
      5. 酝酿一场热销风暴:本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业,力争推动商业房地产市场开发的全新变革,避开传统商业的竞争,在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
      
      三、销售目标及目标分解
      
      1. 销售(招商)目标
      
      2. 销售目标分解
      
      四、营销阶段计划
      
      根据项目的定位及施工进度计划,将营销工作分为四个阶段,各阶段工作重点如表8-5所示。
      
      五、项目销售时机及价格
      
      为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现,综合项目要素资源和营销推广传播要素,结合项目定位,确定以下销售时机及价格。
      
      (一)项目入市时机及姿态
      
      1.入市时机:根据规划与工程进度以及营销准备,在2008年5月份房交会期间开盘(或2008年9月),可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
      
      2.入市姿态:以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场,开创全新休闲商业投资经营理念。
      
      (二)价格定位及价格策略
      
      1.价格定位的原则:采用比价法和综合平衡法。
      
      2.价格定位:整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米,其中起价为3 328元/平方米,最高价为4 000元/平方米。
      
      3.价格策略:采取“低开高走”型平价策略,开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升),均价为3380元/m2,尾盘销售变相略降。
      
      六、宣传策略及媒介组合
      
      (一)宣传策略主题
      
      1.个性特色:“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”,倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
      
      2.区位交通:本项目地处××广场旁,地段绝佳,高尚居住区地标建筑,交通便捷,是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
      
      3.增值潜力:处于政府规划重点发展区域的核心区域,发展前景好,购置成本低,升值潜力大,是投资置业的首选。
      
      (二)宣传媒介组合
      
      1.开盘前期:主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资,稳定回报”理念的深度挖掘,媒体主要以报纸为主,电视为辅。
      
      2.开盘后的强势推广期:即项目营销推广的重要时期,宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主,配以相关杂志、直邮广告等形式。
      
      3.开盘后的形象展示期:为了展示形象,以软性深入挖掘为主,媒介选择主要是电视和报纸,重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。
      
      商业地产策划方案(五)
      
      1. 定义
      
      商业地产:为商业使用开发的地产项目。
      
      商业地产策划:针对商业地产项目所做的研究、创意、设计及运筹。
      
      2. 商业地产策划内容和性质
      
      1) 选址 2) 经营方式 3) 商业定向 4) 商业定位选址 5) 建筑结构 6) 商业设计 7) 执行方案
      
      性质:通过商业价值实现地产投资价值,换句话说,投资商业地产,不是为了做商业,而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。
      
      从这一性质可知,投资商业地产的本质是创造物业的使用价值,并不是房屋本身,能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。
      
      3. 商业地产的特点
      
      商业地产投资,一般情况下比住宅地产成本低,而收益要比住宅地产高很多,属于高回报投资。同时,也属于高风险投资。因为,只有商业策划得好,商用价值高,投资回报才高。相反,一旦商业策划失败,就会变成问题楼盘。
      
      如果开发商实力不是很强,投资预期是快卖快收益,则风险更大,一旦商业策划失败,会使投资者陷于两难,即:快卖回报不足,心痛不肯,待价而沽又不知哪一天出手,使短线投资变为长线,给资金周转带来问题。
      
      4. 商业地产策划任务
      
      通过创造商业价值最大化,实现地产投资收益最大化;通过科学策划,排解投资风险,实现投资目标。
      
      5. 商业地产策划性质
      
      商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划,非常复杂的系统工程,对策划人的理论素养及策划力要求很高,需要一定的经验。
      
      商业地产策划属于产品策划的一种类型,思维及策划方法与产品策划基本相同,功能与质量、需求与满足的关系问题是其基本问题。
      
      商业地产策划具有强烈竞争性质。
      
      商业地产策划属于团队项目,通常一个人或三两个人难于很好完成。

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